Sublocação do ponto na franquia: quando o aluguel pode ser maior

A sublocação do ponto na franquia é o arranjo em que o franqueador aluga o ponto comercial do proprietário e depois o subloca ao franqueado. É comum numa parte relevante das redes, especialmente as que operam em shopping centers. O modelo tem lógica: o franqueador tem mais poder de negociação com o shopping e garante que o ponto fique com a marca mesmo se o franqueado sair. Mas cria uma dependência que a Lei 13.966/2019 resolveu regular no art. 3º, com três proteções para o franqueado.

Como funciona a sublocação do ponto na franquia

Há dois contratos de locação sobrepostos. O primeiro, entre o proprietário do imóvel (ou o shopping) e o franqueador. O segundo, entre o franqueador e o franqueado. O franqueado paga aluguel ao franqueador, que paga ao proprietário. Se qualquer um dos dois contratos acabar, o franqueado perde o ponto.

Na COF, a sublocação aparece no inciso IX, alínea b (aluguel de equipamentos ou ponto comercial, como valor periódico a pagar), e precisa estar refletida no contrato-padrão de franquia que vem na COF (inciso XVI). Se a rede subloca, o valor do aluguel e as condições precisam estar lá.

Proteção 1: qualquer das partes pode propor a renovação da locação

O caput do art. 3º diz que, quando o franqueador subloca o ponto ao franqueado, qualquer uma das partes terá legitimidade para propor a renovação do contrato de locação do imóvel. Antes da lei, só o franqueador, como locatário original, podia pedir a renovação ao proprietário. Se ele não quisesse renovar, o franqueado ficava sem o ponto, sem poder fazer nada.

Agora o franqueado também pode propor a renovação diretamente, inclusive pela ação renovatória prevista na Lei do Inquilinato, quando preencher os requisitos. É uma mudança importante para quem investiu na reforma de um ponto e não quer perdê-lo por decisão alheia.

Proteção 2: ninguém pode ser excluído na renovação

O mesmo caput proíbe que qualquer das partes seja excluída do contrato de locação e do de sublocação quando eles forem renovados ou prorrogados. Ou seja: na renovação, o franqueador não pode renovar a locação só para si e deixar o franqueado de fora, nem o contrário. A estrutura de locação e sublocação se mantém com as mesmas partes.

A exceção é inadimplência: se o franqueado está inadimplente na sublocação ou no contrato de franquia, ou se o franqueador está inadimplente na locação, a proteção cai. A lei protege quem cumpre o contrato.

Proteção 3: o aluguel pode ser maior, mas com limites

O parágrafo único do art. 3º trata do ponto mais sensível, que é saber se o franqueador pode cobrar do franqueado um aluguel maior do que o que ele mesmo paga ao proprietário. A resposta da lei é sim, desde que duas condições sejam atendidas ao mesmo tempo:

1. A possibilidade esteja expressa e clara na COF e no contrato. O franqueado precisa saber, antes de assinar, que vai pagar mais do que o franqueador paga. Sublocação com sobrepreço escondido é descumprimento.
2. O valor a maior não implique excessiva onerosidade ao franqueado, garantida a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro da sublocação enquanto o contrato de franquia estiver em vigor. A diferença precisa ser razoável e não pode inviabilizar a operação.

Repare no alcance do inciso II: a garantia de equilíbrio vale na vigência do contrato de franquia. O texto não estende essa garantia expressamente para a renovação ou a prorrogação, que são tratadas no caput para outro fim, o de impedir a exclusão das partes.

A lei não fixa um percentual máximo, e excessiva onerosidade é conceito aberto, que depende do caso. Por exemplo, numa sublocação hipotética em que o franqueador paga R$ 10 mil por mês ao shopping e cobra R$ 12 mil do franqueado, a diferença é de R$ 2 mil por mês, ou 20%, o que soma R$ 24 mil por ano saindo do caixa da unidade. Se a margem da operação não comporta esse valor, a discussão sobre onerosidade deixa de ser teórica.

A exigência de que a possibilidade esteja clara na COF dá ao franqueado o direito de perguntar, antes de assinar, quanto o franqueador paga ao proprietário e quanto vai cobrar dele. Eu pediria os dois valores por escrito, junto com os encargos, antes de qualquer pagamento. Se o franqueador se recusa a informar, a cláusula de sobrepreço fica difícil de sustentar.

O que conferir na COF e no contrato

• A rede subloca o ponto ou o franqueado aluga diretamente? Se subloca, o art. 3º se aplica.
• O valor do aluguel da sublocação está na COF (inciso IX, b)? Com reajuste, periodicidade e encargos (condomínio, fundo de promoção do shopping, IPTU)?
• A COF diz expressamente que o aluguel da sublocação pode ser maior que o da locação original? Se cobra a mais e não diz, está descumprindo o parágrafo único.
• Os prazos da locação, da sublocação e do contrato de franquia são compatíveis? Sublocação de dois anos com franquia de cinco cria um risco no terceiro ano. A renovação do contrato de franquia precisa conversar com a da locação.
• O que acontece com a sublocação se o contrato de franquia acabar antes? E se a locação original acabar antes?
• Quem é responsável pelas obras e benfeitorias no ponto, e quem fica com elas no fim?

Vantagens e riscos da sublocação para o franqueado

A sublocação não é boa nem ruim em si. Vantagens: acesso a pontos que o franqueado sozinho não conseguiria (shoppings exigem garantias e histórico), negociação feita pela rede, menos burocracia. Riscos: dependência dupla, sobrepreço, perda do ponto se a relação com o franqueador azedar, e dificuldade de continuar no local com outro negócio depois do contrato. O art. 3º reduz os riscos, mas não os elimina.

O aluguel da sublocação também pesa na conta de abertura: luvas, caução e os primeiros aluguéis costumam ficar fora do investimento inicial da franquia que a COF informa. A leitura cuidadosa do contrato e a pergunta direta sobre os valores fazem a diferença.

Perguntas frequentes

Próximo passo

O aluguel é um dos maiores custos fixos da unidade. Coloque o valor da sublocação no investimento inicial e no custo mensal, e procure no contrato-padrão da COF o que acontece com o ponto se o contrato acabar. Duas cláusulas costumam vir ligadas a isso: multas e território.

Se a rede que você avalia subloca o ponto, peça ao franqueador por escrito o valor da locação original e o da sublocação antes de assinar qualquer documento. As outras cláusulas que mudam a conta depois da assinatura estão na seção contrato de franquia.

Fontes: Lei 13.966, de 26 de dezembro de 2019, disponível no site do Planalto (art. 2º, incisos IX e XVI, e art. 3º, caput e parágrafo único, incisos I e II).

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o seu caso.